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最新!9月百城房价:22城环比下跌,整体涨幅收窄!

作者:8013房产网
来源:http://www.8013jj.com
日期:2020-10-17 11:17
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日前,中指研究院发布根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建及二手住宅的调查数据。2020年9月,百城新建住宅均价15643元/平方米,环比上涨0.24%,涨幅较上月收窄0.26个百分点;同比上涨3.26%,较上月收窄0.08个百分点。百城二手住宅平均价格为15360元/平方米,环比上涨0.19%,同比上涨2.15%。【1】新建商品住宅方面:百城中,76个城市环比上涨,2个城市环比持平,22个城市环比下跌,下跌城市数量比上月增加12个。上涨城市中,仅有2个城市涨幅超过了1%;下跌城市中,有3个城市跌幅超过了0.5%。2020年9月 中国百城新建住宅价格及环比涨跌幅一线城市中,仅广州新房价格微涨0.1%,北京微跌0.01%,上海微跌0.02%,深圳房价在四个一线城市中下跌幅度最大,约为0.23%。自7月深圳发布史上调控后,广州被认为是最可能承接投资客购房需求的城市,但是在稳定楼市和房价这方面,广州的手段不可谓不高明。价格微涨、“小步慢跑”,销量涨上去了,但是价格控得比较好。纵观近几月高层施压调控,都是房价上涨过快才引起注意。除此之外,长三角部分城市受调控政策影响,市场活跃度有所下降,杭州、常州、宁波、苏州等新建住宅价格环比涨幅较上月均有所收窄。

表:长三角部分城市新建住宅价格环比涨跌变化

【2】二手住宅方面:42个城市环比上涨,2个城市环比持平,56个城市环比下跌,下跌城市数量比上月增加3个。本月价格环比上涨涨幅超过1%的有5个;下跌城市中,有2个城市跌幅超过了0.5%。2020年9月 中国百城二手住宅价格及环比涨跌幅【3】9月份整体房价降温趋势已经很明显了,新房涨幅持续收缩,二手房价格微涨0.19%。而且不论是新房还是二手房,百城中价格下跌的城市数量都在增多。其实,9月房价稳定是可以预料到的。第一批7月收紧调控的城市,经过两个月的时间,效果已经逐步显现而9月多个被点名城市先后加入调控大军,虽然具体政策内容有差异,力度也有强有弱,但态度实现了高度统一。10.1长假后,徐州绍兴两城调控升级,则又预示着三四线楼市的发展趋势。(具体分析点此回顾→又见密集调控!放弃吧,三四线的风暴马上要来了!)房价会受到多方面的影响,新房开发商的定价策略、二手业主的心态、市场成交量的冷热、购房者的需求、信贷市场的宽松与否。定价方面,集中推盘、促销回款,我说了太多次了。纵使第三季度开发商融资压力减弱,但是现金流的大头还是依靠销售回款。赶上金九银十,不打折促销一波儿,你的对手就抢着先卖了。据中指研究院数据显示,代表房企销售业绩持续提升,三季度增速有所扩大。2020年1-9月,20家代表房企累计销售金额为4.2万亿元,同比增长8.1%;累计销售面积为3.1亿平方米,同比增长10.6%。进入三季度,随着市场情绪的进一步恢复,房企推盘和营销力度持续加大,三季度代表房企销售金额1.7万亿元,同比增长超20%,增幅较二季度扩大。二手业主心态,从二手房价格下跌城市变多就能看出来了,市场观望情绪增加,而且挂牌量也有了大幅上涨。再看市场成交量,三季度重点城市商品住宅市场整体成交规模达2017年以来季度最高水平,但“金九”成色略显不足。进入9月,一方面,需求经历前几月持续快速释放后逐步归于平稳;另一方面,楼市调控持续收紧进一步导致需求释放积极性走弱,据初步估算,9月50个重点城市商品住宅成交面积同比增幅大幅收窄至4%左右,绝对规模较6-8月有所回落。

图:2017-2020年9月50个代表城市商品住宅月度成交面积走势

数据来源:CREIS中指数据

购房者需求,确实存在,但观望情绪也很浓。主要原因在于7~9月份密集出台的调控政策,据不完全统计已有27个城市发布了30余次新政。已经调控的城市,购房者在等调控生效,房价回调;还没调控但是概率很高的城市,购房者在等调控落地,担心自己买在高点上。最后,说一下最重要的信贷。临近年底,各银行贷款业务剩余额度不足,每年都是如此,今年也不例外;政策上的不宽松。国庆前夕,监管要求银行系统控制房贷规模,将涉房贷款的占比降至30%以下。这一次的最新政策,最直接的影响就是收紧房企融资额度,打击全国范围内的土拍过热现象。另一个就是以利率和房贷环境监管个人购房,抑制贷款端带来的房价上涨。(之前有详细分析过,参见:不妙!购房信贷急刹车了!)到9月21日,央行连续第5次拒绝降息,LPR利率不降,房贷也就没得降。这里可以插一句,今天15号央行开展了5000亿元中期借贷便利(MLF)操作,中标利率与上月持平。MLF利率不变意味着什么无需多说,20号大概率将迎来第6次拒绝降息。

【4】

该什么时候买房,相信大多数购房者已经能做到心中有数了。

而在楼市调控与信贷政策的双重夹击下,你最应该考虑的是自己还有机会买房么?

毕竟价格走势已经很明确了,连续几个月涨幅收窄,平稳已经出现了。

想要价格大幅度下跌?基本上不可能。

因为有人口持续流入、有坚挺购房需求的一二线城市,不缺购房者;而对于人口不行、产业也不行的部分三四线乃至小县城,房价最好是涨的,下跌是不敢的。

这阶段只想给购房者一个忠告:擦亮眼睛,不要只看见眼前的涨跌,楼市分化下,买房更该看的是城市的未来。

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