关键词不能为空

位置:8013房产网 > 房产资讯 > 房贷“越长越好”还是“越短越好”?内行:选错可能白给银行送钱

房贷“越长越好”还是“越短越好”?内行:选错可能白给银行送钱

作者:8013房产网
来源:http://www.8013jj.com
日期:2020-10-18 13:05
阅读:

都知道中国人爱买房,但爱买房到什么程度,很多人却并不清楚。这里说两组数据大家可能会有更直观的了解:1、2019年末,我国住户部门债务余额55.3万亿元,住房贷款余额29.8万亿元,占全部居民债务总额比例高达53.9%。而且仅08-19年,2008~2019年,个人住房贷款余额就增长了26.8万亿元;2、西南财大发布的报告显示,我国居民收入的80%都用来买房了,投资股票、基金等金融资产占比极小。这一点和很多国际发达国家完全相反。

相比于国人爱买房,其实银行更爱鼓励民众多多买房,尤其是鼓励民众贷款买房。现在的商业贷款年限最高可以做到30年,而且申请的门槛也相对较低。原因大多数人其实也都知道,从过去十年房贷发放情况来看,个人住房贷款看似分散到增速最快,是银行实打实的核心优质业务,公开资料显示,2018年个人住房贷款不良率仅有0.3%。事实上,从各大银行发布的利润占比来看,个人住房贷款足足撑起了银行60%-70%的利润。

越来越多的国人开始接受并选择贷款买房,背后的原因很现实也很扎心:就目前房价和大部分人的工资收入而言,能全款买房的少之又少——四大一线城市,均价已达6-7万/平,一套房子动辄五六百万,普通家庭不吃不喝买房也要四五十年;二线城市房价也不低于2万/平,年轻人想买房,也至少需要准备一两百万现金;即便是三四线城市,现在绝大多数也妥妥过万一平,对比工资收入,年轻人想买房不掏空“六个钱包”恐怕也很难凑齐首付款,更别说全款买房了。

有人说,贷款买房简直是天才的发明,一方面,高房价压力之下,贷款买房让很多资金不足的家庭也实现了买房的梦想;另一方面,贷款买房让你提前享受到有房住的好处,而且按月分期还款,压力也在购房者的还贷能力以内。

也有经济学家直言,房贷是普通家庭一辈子唯一能享受到的大额、低息、长期的贷款。因此,很多有头脑的生意人即便有全款支付的能力,也会选择贷款30年分期,留着多余的钱去创造更多的价值。这就是所谓的“擅负者恒富”的道理,通俗来说就是,巧用银行贷款让“钱生钱”。

贷款买房虽然已经非常普遍,但是我们通过对身边同事、亲属、朋友等的调查摸底发现,其实很多人在贷款购房时对于贷款年限“越长越好”还是“越短越好”,以及贷款类型选择“等额本息”好还是“等额本金”好问题,往往都是一知半解,拿捏不清。而且很多人都被不负责任的房产中介、销售顾问、个贷办理人员等牵着鼻子走,最终选择错误。

房贷到底怎么选合适?内行银行员工透露:很多人选错,白给银行送钱。下面是一位在国有大银行有近20年的个人住房信贷办理经验的银行员工的内行分析:

第一、等额本息,还是等额本金?取决于你的购房资金实力

贷款利息和贷款年限、贷款总额成正相关关系,即贷款年限越长,贷款金额越高,最终产生的利息就越多。事实上,对应到等额本息和等额本金的还款方式上,利息的差别也是惊人的。 

我们以150万商业贷款,30年贷款期限,当前绝大多数城市首套房商业银行贷款利率5.88%为例说明。选择等额本息,最后的月供是8877.86,利息总额是169.6万;选择等额本金,首月月供11516.67,此后每月减少20.42,利息总额是132.67万。两种还款方式,利息差额是36.93万,这笔钱相当于一个普通工薪阶层5-6年的工资收入。

综上对等额本息和等额本金的贷款月供和总利息对比,到底选择等额本息合适,还是等额本金合适呢?这取决于贷款买房人的赚钱能力和资金储备实力:等额本息,每个月还款金额不变,而且还款金额较低,较适合手上资金不充裕的人,尤其是首付款都需要靠东拼西凑的刚需群体;等额本金,适合高收入群体,对于前期的高额还款没有压力。

如果你有提前还款的需要,那么更要选择等额本金。因为,等额本金先还的是本金,而等额本息先还的是利息,站在银行的角度也会推荐购房贷款申请人选择等额本息,这样银行就可以多赚取利息。

我们假如购房者贷款5年后会提前还款,那么等额本息情况下,贷款人实际上支付了银行贷款本金和利息一共是532671,其中本金是106271,利息是43万;而等额本金情况下,贷款人实际上支付了银行本金和利息一共是623948,其中本金是25万,利息是37万。选择等额本金比等额本息要多支付6万利息,而且还少还近15万本金。所以,如果有提前还款的需求,那么选择等额本息,就相当于5年时间白白给银行送了21万的资金。

第二、房贷越长越好,还是越短越好?业内人建议能贷多久贷多久

贷款150万,贷款30年,实际的还款利息总额其实已经超过了房价总款项。很多人觉得这是非常不划算的,还有人据此称是,30年后还完贷款时,购房人又帮银行买了一套房。 

我们先来看看贷款10年和贷款最长30年年限下,150万总额的贷款利息(等额本息)情况:贷款10年,每月月供是16562元,利息是48.7万;贷款30年,月供是8877元,利息是169.6万。

贷款30年足足比贷款10年利息高了120万。毫不夸张地说,这笔钱在很多二线城市都可以购买一套像样的商品房了。但对比月供我们会发现,贷款10年其实不适用于绝大多数刚需购房者,原因很简单,这个月供数额对于绝大多数家庭来说是无法负担的,要知道在广大的二三线城市,其实有很多人工资收入不过万。

有人可能会反驳说,贷款30年要比贷款10年,多还120万,这在很多城市都可以购买一套房子了,白白给银行那么多利息,太不划算了。首先,上面已经说过,对于刚需家庭来说,贷款10年月供太高,他们无法承担,贷款年限拉长是不得已而为之;其次,这120万并不能和现在的120万相提并论。因为我们没有把人民币贬值考虑进去。按照过去这些年,人民币每年贬值率2.6%计算,实际上,30年后,120万只相当于现在的四五十万现金的购买力。

对比今天和30年前的一万元,大家可能就会有直观感受:30年前,我国人均存款大概为800元。但2019年底,我国的人均存款已经达到了5.86万元。居民人均存款比约为:1:73。换句话说,30年前的1万元相当于现在的73万元。未来经济增速可能放缓,货币贬值速度也可能放慢,但无论怎么说,未来的120万,也远远不及现在的120万值钱。

结论就是,我们算的房贷利率利息都是基于当前的标准计算,只要我们的货币贬值速度超过房贷利率,那么刚需购房者就是获利的。所以,购房者如果把眼光放得长远一些,未来30年的还款过程可能真的没有想象的那么难。经济社会的不断发展,人们收入水平的不断提高,尤其是M2货币供应量增加带来的通胀,这些因素都给大家提供了弹性的还款区间。 

内行建议购房者能贷多久贷多久,其实还有一个被忽略的原因,那就是选择选择贷款买房的往往都是30岁左右的年轻人,这个群体非常尴尬,不仅上有老下有小,而且他们自身又正处于职业生涯发展期,工作生活压力大。内行建议贷款30年,一方面是从他们的自身现状出发考量,贷款年限长,每月还款压力最小,这样可以最大程度节省资金,以满足家庭的孩子教育、老人养老等需求,最大程度改善家庭生活水平;其次,不管大家承不承认,房地产依然是财富保值的最好渠道,把钱拿在手上,吃银行利息还抵御不了货币贬值速度。

总而言之,选择哪种还款方式,以及还款期限,还得根据自己的实际情况出发。正如内行银行员工所说:选对了能省钱,选错了就相当于在白白给银行送钱。

本文来自网络,不代表「8013房产网」立场,转载请注明出处:http://www.8013jj.com/8fczx/34315.html

房贷“越长越好”还是“越短越好”?内行:选错可能白给银行送钱的相关文章